Emergencia Habitacional

Ignacio Aravena.

Investigador asociado, Fundación Piensa. Ph.D (c) LSE y Ms. NYU.

El aumento en el número de campamentos da cuenta de un estado de emergencia en la región. Y es que los 255 asentamientos informales informados por el MINVU casi duplican a los de la Región Metropolitana, cuya población es seis veces superior a la nuestra. Este problema, junto al creciente déficit habitacional, nos invitan a reflexionar sobre la efectividad de las políticas habitacionales, pues éstas no dan abasto en las zonas metropolitanas, que es donde las dificultades se concentran.

Desde la Fundación Piensa hemos detectado una serie de brechas que visibilizan lo poco efectivo de tener una política plana a nivel nacional, el escaso rol de las autoridades locales y, sobre todo, una estructura de subsidios habitacionales que no permite abordar el aumento de precios de los inmuebles.

Es importante destacar que los problemas habitacionales tienen dos canales de operación. Por un lado, tenemos a familias con problemas de acceso al sistema financiero y con sueldos que crecen a una menor velocidad que los precios inmobiliarios. Este flagelo se ha exacerbado en el último tiempo gracias a la inflación y al aumento de la tasa de política monetaria, entre otros. Y, por otro lado, resulta que las políticas habitacionales no están estimulando el mercado de viviendas sociales, pues el foco se ha concentrado en subsidios a la demanda y, últimamente, en comprar suelo, uno de los recursos más escasos y caros en las soluciones habitacionales. 

Sin estimular estos mercados, comunas como Viña del Mar y Valparaíso difícilmente hospedarán viviendas sociales debido a que su construcción es más cara –por factores como pendientes, sostenimiento de terrenos y napas freática, entre otros–. A su vez, los precios de los inmuebles generalmente son superiores al tope permitido por los subsidios, ya que ambas ciudades concentran gran parte de la oferta laboral y estudiantil, lo que implica una demanda por vivienda constantemente al alza.  

Lo anterior permite explicar una buena parte del déficit habitacional. Sin embargo, hay temas poco abordados en la discusión nacional, como lo es el rol de los gobiernos locales y la regulación para contravenir estas tendencias. Y es que, si bien estos no participan en el desarrollo de viviendas sociales, sí pueden, a través de la normativa, estimular el mercado con incentivos para la construcción. Ello, además, da la oportunidad de guiar el desarrollo urbano y prever su localización, lo que ayuda a disminuir los patrones de segregación.

Para ilustrar, en Viña del Mar, donde hay un alto déficit y número de campamentos, un gran porcentaje de los inmuebles se transan sobre los valores de los subsidios. A ello se suma la poca disponibilidad de suelo, lo cual dificulta implementar programas como el Banco de Suelos. La respuesta más tentadora sería aumentar los valores de los subsidios; sin embargo, evidencia como la renovación urbana de Santiago nos muestra lo espurio y cortoplacista de ello.

Una de nuestras propuestas consiste en aplicar bonos de densidad en zonas bien localizadas. En concreto, la medida busca permitir la construcción de más unidades a cambio de la incorporación de viviendas sociales, lo que se puede lograr a través de cambios en los planes reguladores. Si la medida es bien calculada no debiese influir en los valores de suelo ni en las rentabilidades de las inmobiliarias. En otras palabras, no distorsionaría el mercado en agregado. Esta propuesta ha resultado efectiva incluso en ciudades como Nueva York y Los Ángeles, California, donde el valor de un departamento puede superar fácilmente el millón de dólares. 

En conclusión, las cifras que vivimos no hacen más que visibilizar la necesidad de cambiar paradigmas y avanzar en propuestas comprehensivas, que se distancien de la diada mercado-estado. Necesitamos generar propuestas que integren a los gobiernos locales a través de la planificación urbana y fomenten la inversión local; que vean al problema de la vivienda como una de las tantas dimensiones de la pobreza; y, sobre todo, que reconozcan la alta heterogeneidad entre y dentro de nuestras ciudades. Si no logramos políticas integrales, entonces es probable que sigamos viendo como éstas también alejan a las familias del sueño de la casa propia.