¿Es un problema de mercado o de regulación?

Por Ignacio Aravena

Colaborador P!ensa, Ms. Urban Planning, NYU.

Durante estas semanas, diversos reportajes han develado la baja calidad urbana de diversas comunas, el aumento de campamentos y la forma en que muchas familias viven hacinadas y carentes de servicios, lo que ha llevado a enfrentar al mercado y el sistema de subsidios habitacionales. Pero, ¿quién es el culpable? Tengo la convicción que la regulación es parte del problema.

El camino más tentador es denunciar las fallas y/o desigualdades que produce el mercado inmobiliario. Sin embargo, es interesante cuestionarnos sobre el rol de la regulación y si ésta es coherente con las necesidades que han sido desnudadas en los últimos meses, o bien, si aportan a la situación descrita.

Históricamente, las políticas habitacionales han estimulado la oferta de viviendas sociales a través de vouchers a la demanda, permitiendo reducir el déficit habitacional a menos de la mitad en las últimas décadas. No obstante, esto también dio pie a construcciones periféricas de bajo metraje, lo que ayudó a catalizar la segregación residencial y los problemas de violencia urbana que se asocian a territorios carentes de áreas verdes, infraestructura y oportunidades. Un ejemplo es Bajos de Mena en Puente Alto y sus casi 140 mil habitantes que viven bajo el alero de la segregación, el narcotráfico y la ausencia de servicios básicos como supermercados, farmacias, colegios y transporte.

Como respuesta a estos guetos urbanos, el 2012 se implementaron políticas que regulan la arquitectura y localización, además de incorporar incentivos a la integración socioeconómica -lo que ha sido criticado y no cuenta con evidencia empírica que lo sustente-. Pero, y a pesar de estas medidas, la mayoría de los proyectos siguen emplazándose en zonas periféricas y, por ende, no se han resuelto problemas a escalas urbana.

Imponer precios y el uso de vouchers no sólo obstaculiza el desarrollo de viviendas en zonas consolidadas, sino que también aumenta el precio del suelo en línea con los subsidios. Por un lado, se puede comprobar que el suelo desarrollable en la periferia converge a valores homogéneos y alineados con los vouchers. Por otro lado, y dado que los subsidios tienen un tope único a lo largo de un país con ciudades de diversa escala e infraestructura, su aplicación impide emplazar las viviendas en zonas metropolitanas más atractivas, donde el suelo es más escaso.

En otra dimensión, el foco en la provisión de viviendas nuevas y la falta de planificación a escala de ciudad -y no comunal- ha impedido que los barrios carentes de infraestructura y comercio puedan desarrollarse, transformándose en sectores descuidados sin vida de barrio y con mayor delincuencia. Por lo mismo, tampoco existen los incentivos para la inversión privada en estos lugares, pues la falta de atractores comerciales y la mayor incertidumbre generan riesgos que desincentivan la inversión.

Si bien, el déficit de viviendas fue el principal problema urbano, hoy, nuestras ciudades crecen poco controladas, por lo que mantener el modelo implica aumentar la desigualdad territorial que nos aflige. Dado ello, es necesario mirar la política habitacional con otro marco lógico y buscando nuevas soluciones. Sin embargo, éstas requieren de una planificación estatal más activa, con políticas cuya escala sea superior a la actual y que reconozcan las dinámicas del mercado y el modelo de producción nacional, el cual destaca porque sólo los privados construyen viviendas sociales.

*Publicada por Diario Financiero el 24 de febrero de 2021