Las Salinas: el rol del diálogo cuando no existe gobernanza

Ignacio Aravena. Investigador asociado Fundación P!ensa, Ms. Urban Planning, NYU.

El proyecto de Inmobiliaria Las Salinas (ILS) volvió a la agenda local gracias a un estudio del Observatorio de Ciudades de la UC (OCUC). La investigación, además de proyectar los impactos de la iniciativa, revivió la disputa relativa a si el paño debe destinarse a usos mixtos o exclusivamente a un parque. Frente a este panorama, y debido a la ausencia de un proceso para evaluar planes maestros de envergadura, el liderazgo y el rol articulador de las autoridades locales serán clave para canalizar el conflicto y, ojalá, dar luz a un proyecto que genere rentabilidad social y permita una mejor ciudad.

Los planes maestros crean barrios, cambiando las dinámicas habitacionales, de transporte e, incluso, de concentración comercial. Por lo tanto, la discusión en torno a éstos suele recaer en dos dimensiones: una local y otra a nivel metropolitano. Y es que sus impactos son diversos, pues, además de configurar un barrio, también pueden aportar a la generación de empleos, aumentar ingresos municipales o disminuir el déficit habitacional, por nombrar solo algunos. En esto, las autoridades juegan un rol fundamental a la hora de conciliar los intereses de distintos actores dentro de la ciudad. Sin embargo, antes de entrar a esta discusión, primero contrastemos las dos visiones que están en pugna.

Por un lado, ILS diseñó un proyecto de usos mixtos que conjuga vivienda, comercio y oficinas. Adicionalmente, éste contempla la creación de áreas verdes en una extensión equivalente al 40% del predio, y que serían mantenidas por la inmobiliaria. Respecto a la inclusión social, la iniciativa estima la construcción de cerca de un 15-20% de viviendas sociales, permitiendo que las clases medias y bajas puedan asentarse en uno de los sectores más atractivos y exclusivos de la comuna.

De acuerdo al OCUC, los impactos del proyecto supondrían un aumento del PIB y del empleo regional, así como un incremento del presupuesto comunal del orden de los 2.500 a 3.500 millones de pesos una vez construido. Sin perjuicio de ello, también es de esperar que su concreción aumente la densidad del sector, lo cual repercute en las dinámicas de transporte, afluencia de público y valor de las propiedades.

Por otro lado, diversas organizaciones de la sociedad civil, junto con algunos políticos, abogan por que el Estado transforme este terreno en una gran área verde donde confluya el borde costero y Santa Inés. Sin embargo, es necesario precisar que ello requeriría expropiar y sanear el terreno, lo que implica un costo superior a los 100 millones de dólares. La verdad es que resulta difícil creer que una entidad pública pueda llevar a cabo este desafío si consideramos que las acciones previas a cualquier tipo de intervención exceden el presupuesto anual del Fondo Nacional de Desarrollo Regional para Valparaíso. Todo esto sin considerar aún los costos de construcción y mantención del parque.

En este contexto, es clave preguntarse cómo conciliar escenarios tan disímiles junto con incluir instancias de evaluación social y participación ciudadana. Lo anterior es complejo si consideramos que no existe una forma de gobernanza que estructure el curso de este tipo de proyectos. Este problema ha sido resuelto en otras latitudes a través de la generación de procesos que brinden plazos definidos y la certeza de un debido proceso participativo en sus distintas etapas. Un ejemplo es Nueva York, donde las inmobiliarias generan diseños consensuados con las comunidades, para luego avanzar a la evaluación del departamento de planificación y el consejo municipal. Lo anterior permite resolver de manera sistemática las discrepancias en las escalas urbanas ya mencionadas, anticipándose a posibles conflictos.

Ahora bien, producto del disenso y la ausencia de un proceso claro, la municipalidad está llamada a asumir el liderazgo y la difícil tarea de arbitrar entre los distintos grupos de interés involucrados. Para ello, la apertura al diálogo y la generación de un proceso de participación y planificación urbana será primordial, pues diversas dimensiones del plan maestro deben ser abordadas de manera secuencial. Por ejemplo, si ILS está dispuesta a donar cerca del 40% del terreno para áreas verdes, el municipio podría utilizar los ingresos proyectados para construir áreas verdes en zonas con déficit de espacios públicos, como las partes altas de Miraflores, Forestal y Reñaca, entre otros. Similarmente, el municipio podría tomar un rol activo en el desarrollo de las viviendas sociales y apoyar en los procesos de selección, habida cuenta que el déficit habitacional comunal es uno de los más altos del país.

A fin de cuentas, este conflicto podría transformarse en una oportunidad para generar un modelo de gestión urbana que, de tener éxito, se transformaría en un caso de estudio replicable en otras disyuntivas, dando una señal potente de colaboración público-privada. De lo contrario, el terreno podría terminar en un permanente estado de abandono, lo que sin duda sería perjudicial para el desarrollo de la ciudad jardín.

*El martes 04 de enero, El Mercurio de Valparaíso publicó en su sección “La Tribuna del Lector” el análisis realizado por nuestro investigador asociado, Ignacio Aravena, acerca del Proyecto Las Salinas y el contexto que debe generarse para que una iniciativa de esta envergadura pueda realizarse.