Nueva ciudad, nuevas políticas habitacionales

Por Ignacio Aravena

Colaborador P!ensa. Ms. Urban Planning – NYU

Indudablemente, el mercado inmobiliario ha cambiado en este último tiempo. Dos ejemplos contrastantes de este fenómeno son el aumento en la proporción de arrendatarios y la cantidad de campamentos; todo ello mientras la relación entre precios y sueldos también crece. Adicionalmente, las viviendas sociales se emplazan cada vez más en zonas periféricas o en ciudades de menor escala donde los subsidios permiten otra cobertura. Ante este escenario, es esperable que las desigualdades sociales y territoriales aumenten más allá del shock que expuso el Covid-19 en temas como hacinamiento y transporte.

A raíz de lo anterior, cabe preguntarse por el rol de la regulación y su capacidad para crear incentivos que generen otro curso de acción. Si bien el MINVU ha sido reconocido en la reducción del déficit habitacional, el debate actual cuestiona la efectividad de nuestro sistema para lograr metas de integración social. De hecho, la DIPRES concluyó en el 2016 que no hay evidencia que respalde la reducción de la segregación en uno de estos programas; a ello se suma que la misma política no incluye una métrica para medir este objetivo. Similarmente, la literatura académica ha encontrado evidencia divergente sobre los efectos causales de herramientas como los vouchers en temas de segregación y de movilidad social.

Un punto interesante en esta discusión dice relación con la atracción de proyectos de viviendas sociales a zonas donde no se están desarrollando producto de los precios de suelo y de venta. Como muestra la teoría económica, congelar o restringir precios no es una solución eficiente a largo plazo. De la misma manera, tampoco lo son los subsidios de regeneración urbana, ya que después de un tiempo acotado, la mayor demanda incrementa los precios por sobre lo que éstos permiten, haciendo que no sean aplicables y potencialmente gentrificando barrios.

Entonces, ¿qué estrategias pueden ser efectivas? Un ejemplo que ha tenido éxito en diversas ciudades del mundo son los bonos de densidad y de construcción en los planes reguladores asociados a metas de inclusión -conocidos como inclusionary zoning-, que permiten ecualizar la rentabilidad de las viviendas sociales con el resto de la oferta inmobiliaria, algo clave si el Estado no las produce. Su lógica es permitir una mayor cantidad de unidades a cambio de incluir un porcentaje subsidiado, haciendo que el valor del suelo no sea influyente. Además de reconocer las tendencias de mercado, estos bonos permiten a los agentes estatales ser más activos en la planificación urbana, ya que también pueden influir en la decisión de localización y en un crecimiento ordenado de la ciudad.

Sin perjuicio de lo anterior, esto supone un desafío importante: que el Estado sea un agente más activo del mercado inmobiliario. Un elemento clave en la implementación de estas políticas es que no sólo requieren un nivel conceptual robusto, sino que también incluyen un componente financiero que modela el comportamiento del mercado y genera estímulos para lograr las metas propuestas. Ello es una tarea no menor si consideramos la granularidad de datos que producimos actualmente y que no reconocen unidades territoriales inferiores a una comuna, tal como sucede con la encuesta CASEN.

Todo indica que es tiempo de continuar con nuestra senda innovadora, pero para ello, es necesario no quedarnos anclados a herramientas que ya cumplieron un objetivo específico. Así como el mercado y las necesidades de la población evolucionan, nuestras políticas también deben hacerlo en sintonía con ellos.

*Publicada por Diario Financiero el 17 de diciembre de 2020