Vivienda social: un problema sin resolver

Por Ignacio Aravena

Colaborador P!iensa. Ms. Urban Planning – NYU

El aumento de un 20% en la inversión estatal y el foco en Valparaíso para construir viviendas sociales es una buena noticia que ayudará a la reactivación y a seguir atacando el déficit habitacional. Sin embargo, este anuncio no necesariamente llegará a los territorios que más lo necesitan, pues no depende del gobierno dónde se emplaza cada proyecto específicamente, por lo que la medida podría no tener los impactos esperados.

La construcción es un canal importante para la recuperación económica dado su impacto en otros sectores de la economía. Pero, más allá de su poder contracíclico, la pandemia ha mostrado cómo la ausencia de espacios habitacionales y barriales adecuados afecta a los sectores más marginados. Diversas investigaciones -entre ellas, un estudio publicado durante el 2020 por la Fundación P!ensa- han mostrado cómo el Covid-19 se exacerba en condiciones de hacinamiento y malas condiciones sanitarias, lo que se suma a una larga lista de otros efectos, como logros académicos y movilidad social en el largo plazo.

Lo anterior es relevante si hablamos de Viña del Mar y Valparaíso, dado que ambas concentran un gran porcentaje de viviendas hacinadas y en situación de campamentos. Sin embargo, ya que el gobierno no controla el emplazamiento de los proyectos, la decisión de localización depende exclusivamente de empresas privadas y decisiones financieras. Más aún, si se mantiene la tendencia de los últimos años, las comunas que más capturen proyectos serán Villa Alemana y zonas interiores, como Los Andes y alrededores de Quillota, los que contrastan con Valparaíso y Viña, que concentran menos del 15% de los proyectos de integración adjudicados entre los años 2016 y 2019. Aunque ello podría cambiar con el nuevo banco de suelos, su incidencia será baja, al menos en el corto plazo.

Los factores que inciden en el bajo número de proyectos se pueden agrupar en dos. Por un lado, los valores de suelos en zonas costeras son superiores a otras, limitando la factibilidad de proyectos de viviendas sociales a zonas periféricas; ello se complica aún más en Valparaíso, porque construir en cerros involucran mayores costos, además de presentar zonas de riesgos de incendio y con baja factibilidad de servicios básicos como agua potable. Por otro lado, las constantes disputas y el ambiente político de la ciudad puerto, sumado al bajo involucramiento municipal de ambas comunas, no han atraído la inversión privada en materia de viviendas sociales, quienes terminan encontrando zonas más atractivas para construir dentro de la región.

Para cambiar el curso actual, los gobiernos locales son un agente clave a la hora de estimular la producción de viviendas sociales en sus comunas. En diversos países, las municipalidades, junto con ministerios y desarrolladores inmobiliarios, trabajan en torno a metas conjuntas y en áreas previamente definidas como de interés público para el desarrollo de estos proyectos. Una vez establecidas estas zonas, se trabaja con comités de viviendas y se busca la adquisición o cesión de suelos para ayudar a materializar estos proyectos; en caso de que no sea factible ceder terrenos, se busca utilizar herramientas reguladoras para dar bonos de construcción o densidad que permitan a los proyectos ser viables económicamente mientras se logran los objetivos de política pública.

El anuncio de una mayor inversión en la zona es ciertamente una buena noticia para la región. No obstante, los gobiernos locales de las comunas costeras del Gran Valparaíso deberán trabajar más para atraer proyectos a sus comunas y así atacar los déficits habitacionales que enfrentan -ello se suma a los problemas de segregación residencial que enfrentamos-. Sin lo anterior, es muy probable que sigamos liderando el ranking de las zonas con mayores campamentos del país.

*Publicada por El Mercurio de Valparaíso el 15 de enero de 2021